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華發股份先圈地後融資 30天融資過百億

11月30日,華發股份非公開發行股票的保薦機構國金證券股份有限公司披露稱,華發股份擬將其中的17億元暫時用於補充公司流動資金,期限為公司董事會批準之日不超過12個月。

除此之外,僅在最近的11月份,華發股份還先後公佈瞭5筆融資,合共募集資金117.79億元。頻繁融資背後,正是華發股份對規模的極度追求。據不完全統計,從2015年年初至今,該公司在珠海、上海、南寧、武漢累計拿地金額達到223億元,創歷史最高水平。

追求規模化發展的華發股份,資金、債務以及運營數據是其不得不面對的三個難題,三者組成的是康莊大道還是懸崖上的鋼索?

30天融資過百億

恰在5天前,華發股份公佈瞭3筆融資計劃。

11月25日,華發股份稱將公開發行2015年第一期公司債券,發行總規模30億元。其中,基礎發行規模為20億元,可超額配售不超過10億元,經網下向合格投資者進行票面利率詢價後,確定債券票面利率為4.5%。

此外,華發股份下屬子公司威海華發還將與橫琴華通金租開展直接融資租賃業務,融資金額不超過6億元人民幣,租賃期限不超過5年。

華發股份另一下屬子公司珠海華煒也表示,將其享有的對下屬子公司上海華泓尚隆12.5億元的債權轉讓給申萬宏源。值得一提的是,該債權標的正是華發股份6月份聯合華潤以87.95億元拿下的上海大寧地王。該地塊為上海市閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊,土地面積8.72萬平方米,用途為居住辦公,容積率2.65。華發股份拿地時頗經一番周折,最終溢價26.87%,樓板價38062元/平方米,成交總價還成功刷新瞭上海今年的地王紀錄。

除瞭將曾經大手筆拿下的地王債權進行出售,為瞭募集更多預備教育基金?留學貸款率利試算表貸您安心FUN鬆生活的資金,華發股份還進行瞭其他手段的融資。

本月初華發股份獲批非公開發行A股募集43.12億元。隨後的11月11日,該公司再次公告稱,因經營發展需要,公司擬向上海銀行申請共計27億元委托貸款。其中一筆金額為21億元,期限2年;另一筆金額為6億元,期限1年。僅兩天後(11月13日),華發股份宣佈,再次獲得證監會批準發行總額不超過30億元的公司債券。

據粗略估算,僅在最近的11月份,華發股份公佈瞭5筆融資,合共募集資金117.79億元。

為此,《中國經營報》致電華發股份投資者關系部,該部門回應稱,公司進行多次的融資主要是出於對營運資金以及調整債務結構的目的。“華發股份目前的負債率偏高,但和行業內其他房企相比並不算高。而最近一次的非公開發行股票,擴大公司的股本,充實企業自有資本金,這對公司的發展具有正面影響。”

事實上,促使華發股份如此高頻率融資的原因正是其近2年的大步擴張。而該公司也不諱言稱,近年來隨著業務的發展與規模的擴張房貸新北新莊房貸,公司面臨較大的資金需求,同時公司大量後續項目的開發需要強有力的資金支持。此次定增募資意在增加公司資金流入,拓展公司經營規模。

年內超200億圈地銀行車貸條件信貸年息雲林房屋借款信貸年息

而查閱華發股份的年報發現,2014年該公司實現年度營業收入71億元,同比微增1.2%;歸屬母公司的凈利潤6.5億元,同比增長20.1%;每股收益0.79元,同比增長19.7%。截至2015年3月4日,其總市值不過105億元。

業績整體表現一般、規模剛過百億的華發股份,近年擴張速度卻異常迅猛,頻繁在國內瘋狂圈地。

2014年,華發股份總共在廣州、武漢、上海、珠海新增9個項目,分別對應權益土地面積和權益金額分別高達36.66萬平方米、119億元,拿地投入超過同級別的大型企業。2015年,華發股份的擴張腳步更甚。據不完全統計,從2015年年初至今,該公司在珠海、上海、南寧、武漢累計拿地金額達到223億元,創歷史最高水平。

其中,今年3月和6月,華發股份分別以70.52億元、87.95億元競得上海閘北區2宗地塊,兩塊地累計成交金額158.45億元。而閘北地塊87.95億元的總價刷新瞭當時上海“地王”紀錄。

拿下上海地王沒幾天(6月30日),華發再次揮師上海。旗下公司華浩置業再次以15.8億元和40.05億元,分別競得武漢青島路ABCD地塊和二七沿江商務區C地塊。其中,二七沿江商務區C地塊溢價率達105.38%,樓面價13388元每平米,也毫無懸念地成為武漢新的單價地王。

對於多番拿地的表現,華發股份投資者關系稱:“今年是華發股份極為關鍵的一年,今年的所有動作將決定今後華發股份的走向。”並且,華發股份還將逐步推進佈局的全面升級,在鞏固珠海區域市場地位的同時,加大廣州、上海、武漢等重點區域城市的拓展力度,未來還將爭取在北京、深圳兩大城市及二線重點城市有所突破。

時任華發股份董事長兼總裁的李光寧也曾表示,要用5年時間使華發集團的總資產達到1500億元以上,主營業務收入超過500億元,凈資產達到600億元至800億元,使其綜合實力進入中國企業500強並位居較佳排位。

這樣的發展戰略指導下,華發集團及其旗下華發股份的資產規模正處於暴增狀態。

數據顯示,2012年底華發集團的資產規模為488億元,時至2014年底,其資產規模已經暴增至1200億元。而華發股份的資產連續兩年的增速也維持在50%以上,資產總額由2012年底的289.6億元增至2014年底的674.31億元,是2012年底的2.3倍多。而經過今年前9個月的擴張之後,該公司最新的資產總額更是大幅增加至834.52億元。

負債高 營收降

這種選擇給華發股份的資金、債務和經營帶來瞭更直觀的沖擊。

2011年~2014年末,華發的資產負債率分別為69.16%、69.80%、76.99%、80.74%。2014年底和2015年一季度,華發股份凈負債率更是較去年翻番,達到255.6%、267%的高位。華發股份及子公司對外擔保總額為302.19億元,占該公司最近一期經審計凈資產的437.07%,其中為子公司提供的擔保總額為286.46億元。

而最新的三季度報告也顯示,華發股份有著與自身規模不匹配的高負債。負債合計701.96億元,較去年同期544.45億元上升29%,短期借款110.54億元,較去年57.69億元上升91.58%,長期借款為349.04億元,增幅同樣高達81.00%。

截至2015年9月底,華發股份的流動性負債為334.61億元,扣除80.06億元的預收款項後為254.55億元。這是華發股份2015年內要償還的金額,但華發股份目前通過經營、投資、籌資等渠道獲取的現金隻有99.37億元,若銷售收入按照100億元計算,即使不考慮其在建項目的繼續投入,其資金缺口也高達55億元,占其凈資產的77%。

因為頻繁融資,華發股份籌資活動產生的現金流量凈額121.83億元,但應付融資利息也由去年的6907萬元增加89.73%至1.31億元。

除瞭不斷加大的資金杠桿外,擴張也使得華發股份在經營管理能力面臨挑戰,其投資回報能力和經營效率並沒有相應提升。2014年,華發股份營業收入增長率為1.2%,營業利潤下滑3.3%,總資產回報率和凈資產收益率分別僅為1.2%和9.73%。與房地產行業上市公司超過11%的平均凈資產收益率相比,顯示出其資產投資回報能力的不足。

今年前三季度,該數據依然未能改善。期內,華發股份營業收入34.57億元,較去年同期46.18億元下降25.15%。營業利潤為1.26億元,較去年同期2.79億元下降121%,凈利潤也一改增長的局面,由去年的2.11億元降至7047萬元,歸屬於母公司所有者的凈利潤2.25億元降至6319萬元。

通常年末是房地產行業的結算旺季,近年戰略上高歌猛進的華發打破瞭自己的節奏。2015年最後一季度華發股份帶給投資者的是驚喜或是驚嚇,有待年報披露。





本文來源:中國經營報





新聞來源http://money.163.com/15/1205/07/BA28L2CV00253B0H.html

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