綠城拿下“門頭瘋”地王 銷售和庫存難題待解
逡巡北京土拍會的綠城中國終於聯合中交、平安成功進京。
11月18日下午，綠城中交平安聯合體經過66輪激烈爭奪，擊敗中鐵建、北京城建、萬科住總等7傢房企。最終以57億元，溢價率50%以及配建3.1萬平方米公租房的條件摘得門頭溝一地塊。樓面價達3.32萬元/平方米，刷新門頭溝土地樓面單價。
綠城強烈的補倉意願與其去庫存、調整庫存結構的策略息息相關。繼年初提出“加大銷售力度、拓寬銷售渠道、加快庫存化”策略後，今年10月，綠城的內部會議上提出瞭一個“撤退計劃”，稱未來將把投資區域嚴格控制在14個一二線城市，力爭在2017年之前把三四線城市的庫存壓縮在25%以內信用貸款融資缺錢急用哪裡汽車貸款，並擬在2020年前完全退出。
但綠城在今年的銷售表現上依舊不算出彩。到2015年10月31日為止10個月，綠城集團累計總合同銷售面積約279萬平方米，合同銷售金額約510億元，與去年同期的584億元相比下降12.67%。
綠城拿下“門頭瘋”
資料顯示，綠城拿下的地塊為北京市門頭溝永定鎮地塊，建設用地面積72401.83平方米，起拍價38億元。最終，綠城中交平安聯合體以57億元，溢價率50%以及配建3.1萬平方米公租房的條件摘得，樓面價達3.32萬元/平方米。
“這是北京年內第23宗經營性地價超過3萬元/平方米地塊，也是六環外第二高地價，樓面價僅次於前幾天城建興順聯合體拿下的49.89億元順義地塊。”中原地產首席分析師張大偉對《中國經營報》如是稱，“樓面價高達3.32萬元/平方米，門頭溝已經變為‘門頭瘋’。雖然地王不代表未來物業售價都如此，但從目前的門頭溝地王、密雲地王看，兩區域未來售價分別將有突破6萬元/平方米和4萬元/平方米的項目，而周圍目前與地塊類似的物業價格均低於土地價格樓面價超過房價已經成為常態。”
相對於市場的冷靜，拿下北京門頭溝地王的綠城則十分興奮。在這次的項目中，綠城將持有項目股權43%，操盤並表，平安持有42%，中交則持有15%。“這是綠城的一件大喜事。”綠城集團副總經理樓明霞對媒體如此感慨道。
“但3.32萬元/平方米的樓面價已經到天花板瞭，當時我們覺得如果再要往上拍，我們也要打退堂鼓瞭。”一直關註現場競拍的綠城執行董事李青岸如是說，“我們不希望非理性價格出現，現在拍出的地價談不上非理性，畢竟地價還是低於周邊房價，但價格說低也實在不低瞭。在綠城、中交和平安三方精密的地塊測算中，樓面價3萬元/平方米是趨近飽和價。”3萬元/平方米加上綠城裝修和營造成本、稅費等，我們預估項目最終成本價能到4萬元/平方米多一點，周邊房價如果能賣到4.5萬元/平方米以上，我們的空間是很大的。
待調整的庫存
一邊廂綠城四戰土地市場，另一邊廂卻又頻頻去庫存。今年年中，綠城的內部會議上提出瞭一個“撤退計劃”，稱未來將把投資區域嚴格控制在14個一二線城市，力爭在2017年之前把三四線城市的庫存壓縮在25%以內，並擬在2020年前完全退出。
究其原因，綠城執行董事兼行政總裁曹舟南坦承，“宏觀調控之前，我們的產品定位錯瞭，戶型偏大、總價偏高，現在暴露出營銷和存量去化問題，正重新確立相關體系。”
具體做法上，綠城將會以快速去化的策略盡早結束三四線城市項目，關停項目公司；並以當地的銷售額倒推需求，機會性補充土儲。為瞭促進銷售，在綠城新的體系中，還將形成投資、大運營、產品中心三大核心部門。原來的營銷線與運營線將合並，營銷的地位顯著提升。
此番動作使綠城的庫存產生瞭明顯的變化。數據顯示，在綠城上半年323億元的銷售中，其中203億元是去庫存，也就是說新推的樓盤隻有120億元左右。而在前10月的510億元銷售中，也有約360億元是來自庫存貨量。
倘若按照綠城“加大銷售力度、拓寬銷售渠道、加快庫存化、退出三四線”策略走下去，綠城的儲備貨量將迅速降低，在優勢地區的補倉也成為其當務之急。對此，綠城內部人士也對媒體承認：“綠城必須維持規模，2017年的銷售目標是1000億元。今年剩下2個月不到，補倉已經迫在眉睫。除瞭會繼續在北京、上海參與拍地，還會進軍廣州、深圳，而華南過去是綠城版圖中最為薄弱的。”
“現在大傢都將戰略集中在一二線核心城市，所以優質地塊的地價也往往高得驚人，想單獨拿地幾乎不可能。目前與綠城合作得最多的是九龍倉與平安。但接下來，綠城還可能跟龍湖、萬科有合作可能。”該內部人士進一步透露稱。
於是，為瞭進一步配合拿地補倉的動作，一直被“高負債”詬病已久的綠城今年頻頻融資欲備“糧草”。
7月27日，剛完成交換3筆美元票據。8月12日，綠城宣佈將發行本期總額5億美元的優先票據，期限至2020年，票面利率5.875%。該事項已向港交所提出申請。
同月末，綠城再次公告宣佈新一輪融資計劃。其稱，中國證監會已於8月21日發出證監許可[2015]1975號核準文件，批準綠城在境內註冊成立的全資附屬公司綠城房地產集團有限公司建議向中國境內合格投資者發行本金總額不多於70億元的境內公司債券的申請。並在取得中國證監會的批復後，發行人已於8月28日完成發行第一批境內債券，總金額為30億元、為期五年、年化票面利率4.7%。
10月29日，綠城還對外披露，海南綠城、青島綠城分別與中交建融租賃訂立融資租賃協議。據此，中交建融租賃以代價人民幣2.79億元向海南綠城購買租賃資產，並以1.03億元向青島綠城購買租賃資產。而所得資金也將成為其儲備資金的一部分。
但這些融資顯然不夠，綠城管理層也對外表示，在今年年底公司還會有一系列融資行為。“但隻會是一些項目融資。如做項目開發貸，或通過前述融資租賃方式進行融資創新。綠城下一步可能會聯合金融機構進行融資。”綠城執行董事李青岸如是稱，“目前從信托和基金公司給我的利率來看，我們的底線是利率超過10%就不考慮。現在部分此前與綠城有合作關系的非銀行機構也願意降低利率放款給我們在三四線城市的項目。”
其中，在此次拿下門頭溝地王後，李青岸就聲稱至少接到三傢銀行的電話。“有說要給綠城做開發貸的，有說可以提供按揭貸款的，還有說要一攬子統籌的。”
銷售難題
即便有著去庫存的雷霆手段，對於本身的銷售能力，綠城似乎早有預見。今年把目標定在600億元，不僅低於去年794餘億元的銷售額，甚至低於去年650億元的年銷售目標。營銷問題上，也屢屢做出調整，試圖重新確立相關體系。可惜，即便把目標調低，完成度上依舊不算出彩。
10月份單月，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）共取得銷售量2443套，總銷售面積約33萬平方米，當月銷售金額約為61億元，銷售均價約為每平方米18192元。到2015年10月31日為止的10個月，綠城集團累計總合同銷售面積約279萬平方米，合同銷售金連江縣貸款是什麼額約510億元，與去年同期的584億元相比下降12.67%，當中歸屬於綠城中國及其附屬公司的權益金額約為262億元。
不僅總銷售額下降近13%，前10月綠城的銷售均價也呈現下降趨勢。前10月該公司的銷售均價為18279元/平方米，較2014年的20306元/平方米、2013年同期的20097元/平方米均下降約10%。
對於目前的銷售表現，綠城集團副總經理樓明霞說：“在前10月份的銷售中，教你遇到信用貸款利率比較2016最適合你的銀行貸款方案大概360億元是庫存貨量。綠城最大的價值是它的品牌，為瞭保護品牌，去庫存不能通過簡單粗暴地降價。對於庫存項目，都需要根據其品類和城市劃分，精耕細作地進行銷售。”
而對綠城銷售下降的表現，券商的看法顯然更為客觀。據中投證券在10月27日發佈的研究報告顯示：“為調整項目佈局，三四線城市的快速去庫存可能使公司盈利惡化，2015~2016年整體經營情況可能會表現得較為弱勢。”其還特別提到，綠城產品定位一直為中高端，但目前三四線城市中高端產品去庫存壓力將非常大，因此其去庫存效果仍將是一個未知數。
而另一評級機構花旗也大膽指出，綠城的利潤率壓力將進一步加劇，預料2015財年銷售按年將跌15%至600億元人民幣，表現為行業中最差之一。
本文來源：中國經營報
新聞來源http://money.163.com/15/1121/04/B8TT9OHC00253B0H.html
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